La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de vivienda en España), en vigor desde el 26 de mayo de 2023, ha transformado el panorama del alquiler en España. Esta normativa introduce cambios significativos que impactan tanto a propietarios como a inquilinos, con el objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible. A continuación, se detallan las principales novedades vigentes a julio de 2025.
Regulación de los Alquileres: Zonas Tensionadas y Límites al Precio
Una de las medidas más destacadas de la ley es la regulación de los precios del alquiler en las zonas de mercado residencial tensionado. Estas zonas son declaradas por las comunidades autónomas y deben cumplir ciertos requisitos, como que el coste de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o alquiler haya crecido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC autonómico en los últimos cinco años.
Definición y Prórroga de Contratos
En estas áreas, los contratos de alquiler quedan sujetos a nuevas limitaciones:
- Grandes tenedores (más de 5 viviendas en zona tensionada): El precio del nuevo contrato no podrá exceder el índice de referencia de precios de alquiler que publique el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
- Pequeños propietarios: No podrán subir el precio del alquiler más allá de la renta del contrato anterior, aplicándose los límites del IPC o el nuevo índice de referencia si este fuese menor.
Por ejemplo, si un propietario tiene un piso en alquiler en el centro de Valencia, declarada como zona tensionada, y el contrato de su inquilino finaliza en agosto de 2025, el nuevo precio de alquiler deberá ajustarse a lo que indique el índice de referencia de precios si es un gran tenedor, o no podrá superar la renta del contrato anterior (con las actualizaciones anuales permitidas) si es un pequeño propietario.
Límites a la Actualización Anual de la Renta
Independientemente de si la vivienda está en una zona tensionada o no, la ley establece límites a las actualizaciones anuales de la renta:
- Hasta el 31 de diciembre de 2024: Las rentas de los contratos de alquiler solo podían actualizarse con un máximo del 2%.
- Durante el año 2025: El límite máximo para la actualización de las rentas de alquiler es del 3%.
- A partir de 2026: Se creará un nuevo índice de referencia para la actualización anual de la renta, que se desvinculará del IPC para evitar fluctuaciones excesivas y proporcionar mayor estabilidad tanto a propietarios como a inquilinos.
Esto significa que, si tu contrato se actualiza en octubre de 2025, la subida máxima que podrán aplicarte será del 3%, no lo que marque el IPC.
Novedades Clave para Inquilinos y Propietarios
Además de la regulación de precios, la ley introduce otras modificaciones importantes:
Gastos de Gestión Inmobiliaria
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del propietario, y no del inquilino. Esta es una de las novedades más celebradas por los arrendatarios.
Prórroga Extraordinaria en Zonas Tensionadas
Los inquilinos cuyos contratos finalicen en zonas tensionadas podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años, bajo las mismas condiciones del contrato que finaliza, a menos que el propietario necesite la vivienda para uso propio o venda el inmueble.
Prohibición de Aumentos por Gastos Extraordinarios
No se podrán establecer nuevas cuotas o gastos no contemplados en el contrato inicial que puedan aumentar la renta del inquilino.
Mayor Protección frente a Desahucios
Se refuerzan los mecanismos de protección a las personas en situación de vulnerabilidad en caso de desahucio, exigiendo trámites adicionales y periodos de espera antes de la ejecución del lanzamiento.
Incentivos Fiscales para Propietarios
La ley de vivienda en España contempla incentivos fiscales para los propietarios que bajen los precios del alquiler en zonas tensionadas o que firmen nuevos contratos para jóvenes. Por ejemplo, los pequeños propietarios que rebajen la renta en al menos un 5% respecto al contrato anterior podrán beneficiarse de deducciones fiscales de hasta el 90% en el IRPF sobre los rendimientos netos del alquiler.
Impacto y Consideraciones Futuras
El impacto de la ley sigue siendo objeto de debate. Por un lado, busca frenar la burbuja del alquiler y garantizar el derecho a la vivienda; por otro, surgen preocupaciones sobre la posible reducción de la oferta de alquiler, especialmente en las zonas tensionadas. Es fundamental que tanto propietarios como inquilinos se asesoren adecuadamente con expertos legales para comprender cómo les afectan estas novedades y qué pasos deben seguir para cumplir con la normativa.
Si deseas conocer más sobre cómo afecta el alquiler en la declaración de la renta puedes consultar nuestro post
Preguntas Frecuentes (FAQs)
¿La Ley de Vivienda en España afecta a todos los contratos de alquiler?
La ley aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se firmen o que se prorroguen tras su entrada en vigor (26 de mayo de 2023). Los contratos anteriores a esta fecha se rigen por la normativa previa, aunque algunas de las nuevas medidas (como los límites a las actualizaciones anuales de la renta) sí les son de aplicación.
¿Cómo sé si mi vivienda está en una «zona de mercado residencial tensionado»?
La declaración de zonas tensionadas es competencia de las comunidades autónomas. Debes consultar las publicaciones oficiales de tu Comunidad Autónoma para verificar si tu municipio o una parte de él ha sido declarado como tal. A fecha de julio de 2025, algunas comunidades han declarado o están en proceso de declarar estas zonas, pero no todas lo han hecho.
Si soy propietario, ¿puedo seguir actualizando el alquiler con el IPC?
No, a partir de 2024 y hasta que se cree el nuevo índice de referencia en 2026, la actualización del alquiler está limitada por porcentajes fijos: un máximo del 2% en 2024 y un máximo del 3% en 2025. El IPC ya no es el índice de referencia directo para las actualizaciones anuales de la renta.
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