En España, la deducción por adquisición de vivienda habitual fue eliminada para nuevas compras a partir del 1 de enero de 2013. Sin embargo, aún puede aplicarse para quienes cumplan el régimen transitorio del IRPF. Te explicamos cómo funciona, quién puede seguir disfrutando del beneficio, qué requisitos exige Hacienda y cómo evitar errores que podrían invalidar el derecho.
¿Qué es la deducción por adquisición de vivienda habitual?
La deducción por adquisición de vivienda permitía desgravar hasta el 15 % de las cantidades pagadas en concepto de compra, construcción, rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, con un límite de base anual de 9.040 € por contribuyente, lo que suponía un ahorro fiscal de hasta 1.356 € anuales. Aunque la desgravación se eliminó para adquisiciones a partir del 2013, persiste un régimen transitorio para casos anteriores.
¿Quién puede seguir aplicando la deducción por adquisición de vivienda?
Para poder acogerse a esta deducción, se deben cumplir varios requisitos clave:
- La vivienda debe haberse adquirido jurídicamente antes del 1 de enero de 2013, o bien comenzar la construcción antes de esa fecha y finalizar dentro del plazo legal (máximo hasta el 19 de marzo de 2021 en caso de prórroga por el COVID‑19).
- Haber practicado la deducción en un ejercicio anterior a 2013, salvo que no fuera posible por no haber cuota íntegra o por no estar obligado a declarar.
- La vivienda debe ser la residencia habitual: habitada efectivamente al menos tres años desde su adquisición o finalización de obras; con excepciones justificadas como traslado laboral, matrimonio o discapacidad.
- Presentar declaración del IRPF: es obligatorio seguir presentando declaración para poder conservar el derecho a esta deducción.
¿Qué gastos puedes incluir bajo esta deducción?
La base de deducción admite diversos conceptos vinculados a la adquisición o financiación de la vivienda habitual:
- Capital e intereses del préstamo hipotecario.
- Gastos notariales, registrales, y los relacionados con la compra.
- Costes de construcción, rehabilitación o ampliación realizados antes del 1‑1‑2013 (dentro del plazo permitido).
- Seguros vinculados a la hipoteca (vida, incendios, etc.).
Todos estos gastos deben estar vinculados a la financiación de la vivienda habitual y no pueden superar los 9.040 € de base deducible anual.
¿Cómo funciona la deducción en el régimen transitorio?
Según la normativa vigente, la deducción por adquisición de vivienda se desglosa en dos tramos:
- Tramo estatal: aplicable al 7,5 % sobre la base imponible hasta el límite.
- Tramo autonómico: también hasta un 7,5 % (varía si existe régimen especial como en Cataluña).
En comunidades con normativas especiales, como Cataluña, puede aplicarse hasta un 9 % si se adquirió antes del 30 de julio de 2011, cumpliendo ciertos perfiles (menores de 40, con hijos, discapacidad, o en desempleo).
Ejemplos reales
Imagina que compraste tu vivienda en 2012, y desde entonces aplicas la deducción por adquisición de vivienda. En 2024 pagaste 8.500 € en amortización e intereses y 300 € en seguros vinculados. Tu base sería de 8.800 €, dentro del límite. Hacienda te permitirá desgravar el 15 %, es decir, 1.320 €, repartidos entre tramo estatal y autonómico.
O si estás en Cataluña y adquiriste antes del 2011, podrías llegar al 9 % autonómico adicional, siempre que tu base imponible (menos mínimo personal y familiar) sea inferior a 30.000 €.
Errores frecuentes que debes evitar
- Aplicar la deducción si no la practicaste antes de 2013, salvo en los casos excepcionales recogidos por el TEAC en abril de 2024.
- No cumplir el requisito de duración efectiva de residencia habitual.
- Incluir seguros o gastos no directamente vinculados con la financiación de la vivienda.
- No actualizar a Hacienda sobre un cambio de domicilio o cese de ocupación, lo que puede implicar la pérdida del derecho a seguir deduciendo.
Aspectos clave para potenciales errores legales
- Si se formaliza refinanciación o cambio de titularidad después del divorcio, es clave conservar evidencia documental que justifique que continúas cumpliendo con los requisitos del régimen transitorio.
- En caso de vivienda compartida (condominio), si uno de los comuneros adquiere el 100 % después de 2013 y ya figuraba como beneficiario antes, puede aplicar la deducción hasta el límite.
FAQs
¿Puedo aplicar la deducción si refinancié mi hipoteca tras 2013?
Sí, siempre que mantengas el destino de la financiación para la vivienda habitual adquirida antes de 2013 y hayas practicado la deducción antes de ese año. Guarda documentación que lo respalde.
¿Hasta cuándo puedo seguir deduciendo si dejo de vivir en la casa?
La deducción se interrumpe si dejas de ocupar la vivienda como residencia habitual, salvo ciertas excepciones justificadas (traslado laboral, matrimonio, discapacidad, cargos públicos).
¿Cuánto puedo desgravar si compro una vivienda antes de 2013 y la uso como primera residencia?
Puedes desgravar hasta el 15 % sobre la base máxima de 9.040 €, equivalente a un ahorro fiscal de hasta 1.356 € al año, dividido entre tramo estatal y autonómico según normativa.
Si necesitas asistencia personalizada para calcular correctamente tu deducción, revisar que cumples todos los requisitos o evitar errores en la declaración de la renta, en Entre Trámites ofrecemos servicios de gestoría y asesoría fiscal para autónomos y pymes. Puedes contactarnos a través de este formulario de contacto para que te llamemos, o si lo prefieres, puedes agendar una asesoría gratuita o escribirnos por WhatsApp.
