La Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo) ha traído consigo un concepto que está generando muchas dudas, tanto a inquilinos como a propietarios: las zonas tensionadas. Esta figura busca corregir los desequilibrios del mercado del alquiler en aquellas áreas donde el acceso a la vivienda se ha vuelto especialmente difícil. Si bien su aplicación aún está en manos de las Comunidades Autónomas, es vital entender qué son, cómo se declaran y, sobre todo, cómo pueden afectar a tu contrato de alquiler.
En este artículo, desgranaremos los detalles de esta medida, los criterios que se usan para su declaración y los cambios que implica para los arrendamientos.
¿Qué son y cómo se declaran las zonas tensionadas?
El término «zona tensionada» se aplica a un área territorial (pueden ser barrios, municipios o, incluso, provincias) donde existe un «especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible para la población». Para que una zona sea declarada como tal, debe cumplir al menos uno de los dos criterios establecidos en la ley, que son competencia de las Comunidades Autónomas, ya que son ellas las que tienen las competencias en materia de vivienda.
Según el BOE y la normativa vigente, una zona puede ser declarada tensionada si se cumple una de las siguientes condiciones:
- La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares de la zona.
- El precio de compra o alquiler de la vivienda ha experimentado en los cinco años anteriores a la declaración un crecimiento acumulado de, al menos, tres puntos porcentuales por encima del crecimiento acumulado del Índice de Precios de Consumo (IPC) de la Comunidad Autónoma.
La declaración de zonas tensionadas tiene una vigencia de tres años y puede ser prorrogada anualmente si persisten las circunstancias que la motivaron. Es crucial entender que no es una medida automática; requiere un proceso administrativo por parte del Gobierno autonómico.
¿Cómo saber si tu vivienda está en una zona tensionada?
Saber si tu vivienda se encuentra en una de estas áreas es el primer paso para entender cómo te afectará la nueva normativa. Dado que la declaración de zonas tensionadas es una competencia autonómica, no existe una única fuente centralizada a nivel nacional para consultarlo.
La forma más fiable de averiguarlo es a través de los canales oficiales de tu Comunidad Autónoma. Cada Gobierno regional que decida aplicar esta medida deberá publicar los listados y mapas oficiales de las zonas afectadas. Además, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha habilitado un sistema de consulta que permite, mediante la dirección o la referencia catastral, saber si un inmueble se encuentra en una zona declarada tensionada.
- Paso 1: Consulta los portales de vivienda de tu Comunidad Autónoma. Busca en su página web oficial los anuncios o mapas relacionados con la Ley de Vivienda.
- Paso 2: Utiliza el sistema del Ministerio de Vivienda. Este sistema de consulta es una herramienta útil que proporciona información precisa y actualizada.
Recuerda que estas herramientas son informativas. La declaración formal de las zonas la realiza la Administración autonómica a través de un procedimiento regulado en la ley.
¿Cómo afectan las zonas tensionadas a tu alquiler?
Una vez declarada un área como zona tensionada, se aplican una serie de medidas de control y fomento para contener los precios y aumentar la oferta de vivienda. Los efectos varían si el inmueble pertenece a un gran tenedor o a un pequeño propietario.
1. Limitación de precios para grandes tenedores
Si el propietario es un gran tenedor (persona física o jurídica con 5 o más inmuebles de uso residencial en esa zona, salvo que la Comunidad Autónoma fije un número menor) el precio del alquiler en un nuevo contrato no podrá superar el valor superior del rango de precios que marque el Índice de Referencia de Precios de Alquiler. Este índice, publicado por el Ministerio de Vivienda, establece una horquilla de precios orientativa para cada zona.
2. Limitación de precios para pequeños propietarios
Para los pequeños propietarios, el precio del nuevo contrato no podrá superar la renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización anual que corresponda. Existen algunas excepciones que permiten un incremento de hasta el 10% de la renta. Estas se dan cuando se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora energética en la vivienda en los dos años previos, cuando se firme un contrato con una duración de diez o más años o cuando la vivienda se alquile por primera vez.
3. Incentivos fiscales para los propietarios
Para compensar las limitaciones de precios, la Ley de Vivienda contempla incentivos fiscales para los propietarios que alquilen sus inmuebles en zonas tensionadas. La reducción en el rendimiento neto del alquiler en el IRPF puede alcanzar hasta el 90% en ciertos casos, como cuando se firman nuevos contratos con una bajada de al menos el 5% sobre la renta anterior. También se prevén reducciones por mejoras o rehabilitación de la vivienda.
La normativa busca un equilibrio entre la protección del inquilino y el fomento de la oferta de vivienda, pero la efectividad de estas medidas dependerá en gran medida de su aplicación y de la realidad de cada mercado autonómico.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Qué es un «gran tenedor» en el contexto de las zonas tensionadas?
Según la Ley de Vivienda, un «gran tenedor» es una persona física o jurídica propietaria de 5 o más inmuebles de uso residencial en una zona declarada tensionada. Las Comunidades Autónomas, no obstante, pueden reducir este umbral.
2. ¿Afectan las limitaciones de precios a los contratos de alquiler ya en vigor?
No. Las limitaciones de precios establecidas en la Ley de Vivienda solo se aplican a los nuevos contratos de arrendamiento que se firmen en las zonas tensionadas, no a los que ya están en curso. Sin embargo, sí se limita la actualización anual de la renta a un máximo del 3% para el año 2024, con el objetivo de contener la inflación.
3. ¿Qué medidas de control se aplican en las zonas tensionadas?
En estas zonas, los precios de los nuevos contratos de alquiler se limitan, ya sea a la renta del contrato anterior (para pequeños propietarios) o al Índice de Referencia de Precios (para grandes tenedores). Además, se incluyen prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler para los inquilinos.
La figura de las zonas tensionadas es una de las piezas clave de la nueva Ley de Vivienda en España, con el objetivo de abordar la escasez de oferta de alquiler a precios asequibles. Si eres propietario o inquilino en una zona con alta demanda, es fundamental que te mantengas al tanto de las declaraciones de tu Comunidad Autónoma. Comprender la normativa y los cambios que implica no solo te evitará posibles sanciones, sino que también te permitirá tomar decisiones informadas sobre tu alquiler, ya sea para fijar un precio justo o para saber qué derechos tienes como arrendatario.
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