Un contrato de compraventa es un acuerdo entre dos o más personas en el que una de las partes se compromete a entregar un bien u objeto a la otra, a cambio de un precio establecido.
El vendedor del bien está obligado a la entrega y saneamiento del objeto vendido, el cual debe ser entregado en el mismo estado que se encontraba cuando se formalizó el contrato. También, el vendedor debe correr con los gastos derivados de la venta.
Mientras, el comprador está obligado a abonar el precio del bien en la forma y plazos acordados en el contrato. También, debe correr con los gastos de transporte y traslado, siempre que el contrato de compraventa no estipule lo contrario.
El vendedor NO tiene por qué entregar el bien u objeto referido en el contrato si el comprador NO ha abonado el precio convenido, o si en el contrato no se ha indicado un plazo para efectuar el pago.
El objeto o bien se considerará vendido y el contrato cumplido, cuando el comprador lo tenga en su posesión. El pago del bien se puede hacer en metálico, transferencia u otro medio de pago establecido entre las partes.
Un contrato de compraventa debe contener los siguientes elementos:
- Lugar y fecha: Es necesario indicar cuándo y dónde se está llevando a cabo la elaboración del contrato.
- Los sujetos: Identificación de las partes que intervienen en el proceso de compraventa. El vendedor y el comprador(es). Ambos pueden actuar por medio de representantes.
- El objeto: El bien u objeto al que se refieren en el contrato. Este también contiene una serie de características:
- Debe ser un objeto real o posible: El Código Civil NO comprende los bienes u objetos imposibles como objeto de compraventa, pero sí los bienes u objetos que todavía no existan, como un bien que esté a inicios de construirse.
- Debe ser un bien determinado: Algo concreto, no una idea vaga o un producto no definido.
- Debe ser un bien u objeto de lícito comercio: Debe cumplir con las disposiciones legales, procesos y procedimientos fijados por la normativa para las transacciones comerciales.
- Debe ser propiedad del vendedor.
- Transferencia de la propiedad: Indica que un bien u objeto pasa de ser propiedad del vendedor a serlo del comprador. En el contrato debe estipularse que el pase de la propiedad será efectivo cuando el vendedor entregue al comprador el bien objeto del contrato.
- El precio: En este contrato de compraventa también se debe estipular el valor que el comprador va a pagar por el bien u objeto vendido. Se indicará el coste total del bienl, las formas de pago acordadas, los plazos de abono (en caso de que el pago se realice en más de un pago sucesivo) con los desembolsos, y los intereses aplicables en caso de algún retraso en el pago.
- Documentación a aportar: si los solicita el vendedor.
- Certificados o informes a aportar: si los solicita el vendedor.
- Tribunales en los que se efectúan reclamaciones: si es el caso.
- Nombre y firma de las partes.
- Anexos: Si es el caso, como impuestos, informes periciales, etc.
¿Cómo y cuándo utilizar este contrato?
Si bien el Código Civil NO establece ninguna obligación al respecto, es recomendable formalizar el contrato de compraventa por escrito.
Pues, este documento es fundamental para acordar la transmisión de la titularidad y posesión del bien u objeto a otra persona. Por lo que el contrato debe formalizarse siempre antes de la entrega del bien por el vendedor, o de efectuar el pago por el comprador.
Ambas partes deben acordar mutuamente el establecimiento de una condiciones para la transmisión de dicho bien: precio, forma de pago, plazos, etc. Todo esto, para garantizar los derechos y deberes de las partes sobre el bien u objeto del acuerdo.
¿Quiénes NO pueden celebrar un contrato de compraventa?
Hay ciertas personas particulares que no pueden celebrar un contrato de compraventa ni por sí mismos ni a través de terceros en España. Estos son:
- Quienes tengan a su cargo la tutela o protección del bien objeto del contrato.
- Mandatarios encargados de la administración o enajenación de bienes.
- Albaceas, si el bien objeto de compraventa está a su cargo.
- Empleados públicos a cargo de bienes del Estado, municipios o establecimientos públicos.
- Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia que, de cualquier modo, intervengan en la venta del bien u objeto.
Esto lo establece la normativa Título IV del Código Civil “del contrato de compra y venta”, artículo 1445 y sucesivos.
Tipos de contratos de compraventa
Hay modalidades de contrato de compraventa, según sea el tipo de venta o del bien objeto. Estos son algunos ejemplos:
Contrato de compraventa mercantil o civil
El contrato de compraventa mercantil se aplica cuando el comprador busca obtener un rendimiento económico futuro mediante la reventa del bien adquirido.
Aquí, el comprador no pretende revender ni obtener beneficio económico del objeto adquirido. Por tanto, la diferencia entre ambos contratos es la finalidad con la que se compra el bien.
Contrato sobre ventas comunes o específicas
Las ventas comunes u ordinarias se realizan con base en procedimientos indicados en el Código Civil o el Código de Comercio. Sin embargo, las ventas específicas se tramitan en base a otros preceptos excepcionales, por ejemplo en la compraventa de bienes del Estado.
Compraventas de bienes voluntarios o necesarios
En la compraventa de bienes voluntarios, el contrato se celebra por libre voluntad y disposición de las partes. En la compraventa de bienes necesarios, el vendedor está obligado a desprenderse del bien, por ejemplo a causa de resoluciones judiciales, o en las expropiaciones forzosas por fina es de interés público y social.
Compraventa de bienes públicos o privados
El contrato de compraventa de bienes privados es un contrato privado entre las partes. A diferencia de la compraventa de bienes públicos, que se realiza por medio de subasta, según las condiciones impuestas por la Administración.
Compraventa ordinaria o para suministro
Según como se ejecute el contrato, una compraventa ordinaria es cuando el bien se entrega una sola vez, o de suministro si se trata de una entrega periódica y perdurable en el tiempo.
Compraventa con reserva de dominio
Aquí, la transmisión de la posesión del objeto se realiza en el momento de la perfección del contrato. En cambio, la transmisión de la propiedad queda supeditada al cumplimiento de ciertas condiciones estipuladas en el contrato.
Compraventa con retracto convencional
En este tipo, el vendedor guarda un derecho subjetivo por el cual puede recuperar el objeto vendido si se cumplen ciertos requisitos.
Compraventa con pacto de preferencia
En este contrato de compraventa, el comprador se compromete a otorgar a otra persona un derecho de preferencia sobre el objeto comprado, en caso de venta futura.
Contrato de compraventa a prueba
También denominada compraventa ad gustum, es una venta que no está confirmada, sino que primero debe superar ciertas pruebas (rendimiento, degustación, etc). Así, el vendedor se asegura que el bien u objeto vendido tiene la calidad prometida.
Contrato de compraventa por permuta
En este contrato de compraventa, NO se vende un objeto a cambio de un precio, sino que se trata de un intercambio de objeto por objeto. Se entiende que ambos bienes tienen un valor de mercado similar.
Compraventa in diem addictio
En esta modalidad, el vendedor se reserva el derecho de anular un contrato válido y efectivo, si en un plazo determinado de tiempo aparece un comprador que ofreciera un precio superior o mejores condiciones de pago.
Compraventa de bienes al contado o a plazos
En el primer caso el comprador paga el bien en un solo plazo en el momento de su compra. En el segundo caso, el comprador paga el bien en varios plazos fraccionados.
¿Qué bienes u objetos son válidos para contratos de compraventa?
Vivienda
En el contrato de compraventa de vivienda el comprador se compromete a entregar un bien al comprador, a cambio del pago de un precio establecido.
Estos contratos pueden ser públicos, cuando median funcionarios públicos o notarios; o privados, cuando el acuerdo se realiza exclusivamente entre ambas partes.
Hay otro tipo de contratos relacionados con la compraventa de inmuebles, por ejemplo el contrato de arras, por el cual una persona se reserva el derecho de compra sobre un determinado inmueble.
También es frecuente que estos contratos cuenten con algunas condiciones como cláusulas relacionadas con el pago aplazado del inmueble: la compraventa quedará resuelta si el comprador no abona el precio en las cuotas o plazos pactados.
Vehículos
En un contrato de compraventa de vehículo se resalta si el vehículo fue comprado a un empresario, empresa (concesionario) o a un particular.
En el primer caso se formalizará un contrato de compraventa mercantil, mientras que en el segundo será un contrato de compraventa civil.
En el caso de los concesionarios, deben ofrecer unas garantías más amplias. El comprador puede ejercer dichas reclamaciones en el plazo de un año, elegir entre la reparación gratuita de desperfectos, la devolución del importe íntegro o sustituir el vehículo por otro modelo de similares características.
En el caso de compraventa de vehículos entre particulares, el plazo para las reclamaciones será de 6 meses como norma general. Además, solo podrá reclamar por fallos o vicios ocultos, no por aquellos desperfectos que estuvieran a la vista antes de comprar el vehículo.
Nulidad total del contrato
Según el Código Civil, el vendedor podrá cancelar un contrato de compraventa en dos supuestos:
- El comprador no ha abonado el precio acordado o no se ha fijado una fecha límite para el pago.
- El vendedor descubre tras la venta que el comprador es insolvente.
Por su parte, el comprador también puede cancelar o suspender el traspaso del bien en los siguientes casos:
- El objeto de compraventa tiene vicios ocultos.
- El vendedor entrega un bien u objeto distinto a lo pactado en el contrato.
Por último, ambas partes también podrán retener o suspender el proceso de compraventa de mutuo acuerdo.
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