El contrato de alquiler de un local es un documento fundamental para ceder un espacio para un negocio comercial, industrial, artesanal, profesional, recreativo o cultural, entre otros, a cambio de una renta monetaria. Establece los derechos, obligaciones y responsabilidades que afectan a las partes.
Este contrato establece aspectos claves entre arrendador y arrendatario como: descripción del local, uso que se le destinará, importe de la renta, forma de pago, las condiciones para realización de obras o para la cesión del arrendamiento, entre otras cláusulas.
El contrato de alquiler de un local de negocio debe ser firmado por el propietario y el inquilino; en ausencia de alguno de los dos, también podrán firmar el contrato sus representantes si cuentan con un poder notarial.
Ojo: El contenido y los parámetros de este tipo de contratos dependen de lo establecido y acordado por las partes implicadas; un contrato de alquiler de un local de un negocio puede ser muy distinto entre uno y otro, según las cláusulas que se hayan incorporado.
La normativa que regula el contrato de alquiler de un local es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual es matizada por la nueva ley 4/2013, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, de 4 de junio.
¿Qué incluye un contrato de alquiler de un local?
El contrato de alquiler de un local debe incluir ciertas cláusulas impuestas por el propietario y han de ser aceptadas por el arrendatario, como condición para la cesión del local. Los parámetros más conocidos son:
- Intervinientes: el propietario del local y el futuro inquilino.
- Fecha: tanto de la firma del acuerdo, como la del inicio de la relación contractual.
- Objeto: define la actividad que se va a desarrollar en el local.
- Obligaciones: tanto para el arrendador como para el arrendatario. Por ejemplo, si además de cederse el local, también se cede mobiliario o equipo el inquilino debe comprometerse a hacer un buen uso de estos.
- Legislación aplicable: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) y Ley 4/2013, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, de 4 de junio.
- Duración del contrato: El tiempo por el que se utilizará el local.
- Prórroga: condiciones para ampliar la concesión de la explotación del local y duración de la misma.
- Indemnización: en caso de incumplimiento del contrato de alquiler de un local por alguna de las partes. Por ejemplo, el arrendatario tiene derecho a una indemnización por parte del arrendador si se extingue el contrato de plazo dentro del arrendamiento, siempre y cuando se haya realizado una actividad comercial en el mismo durante los últimos 5 años, y el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación su intención de renovar el contrato por otros 5 años.
- Licencias: si el local posee licencia de actividad, debe realizar un cambio de titularidad. Si no existe licencia, la obtención de la misma corre a cargo del arrendatario.
- Certificado de Eficiencia Energética: desde el 1 de junio de 2013 es necesario para el alquiler de locales de negocio.
- Estado actual del local: condiciones de mantenimiento en las que se alquila el local.
- La renta en el contrato de arrendamiento de local: el arrendatario cede la explotación del local de negocio a cambio del pago de una renta mensual o un alquiler.
- Gastos asumidos e interés de demora: si el arrendatario se retrasara en el pago de la renta, se le puede aplicar un interés de demora día a día de tres puntos sobre el interés del dinero, empezando a contar desde el último día que pudo hacer frente al pago del alquiler.
- La fianza en el contrato de arrendamiento de local: el pago de la fianza en arrendamientos de locales para uso distinto a vivienda es obligatorio. El importe es el equivalente a dos mensualidades de la renta sobre el alquiler del local.
- Servicios y suministros: existencia de mobiliario, maquinaria, equipo de prevención de riesgos, instalaciones de agua, luz o gas, etc.
- Obras en el local arrendado: las partes deben fijar las condiciones para hacer obras en el local para adecuarlo a la normativa vigente. Es habitual que en este tipo de contratos el arrendatario establezca un plazo máximo de tiempo para que el arrendatario empiece las obras por voluntad propia. Transcurrido ese plazo de tiempo será necesario obtener autorización expresa por parte del arrendador. Si no hay una cláusula al respecto, se aplicará lo dispuesto en el artículo 1554.2 del Código Civil que indica que un local ha de cederse en estado de servir, por lo que en caso contrario el arrendatario podría realizar las obras de adecuación pertinentes.
- Obras y gastos de conservación: si no hay nada estipulado, las obras de conservación y mejora del local corren a cargo del arrendador. Sin embargo, normalmente se suele estipular que éstas corren a cargo del arrendatario.
- Daños: la fianza tiene el objetivo de actuar como garantía ante los posibles daños que se pudieran causar en el contenido del local. Pero, si se trata de algún daño interno o si se trata de gastos por daños estructurales, por ejemplo una tubería rota que afecta a la comunidad de vecinos del edificio, el arrendador debe asumir la reparación.
- Cesión de contrato de arrendamiento de local de negocio: en el caso de locales destinados a actividades comerciales o empresariales, el arrendatario puede realizar una nueva cesión del arrendamiento sin el consentimiento del propietario. Eso sí, deberá informar a éste en el plazo de un mes. A su vez, el arrendador tiene derecho a subir un 10% la renta en los casos de subarrendamiento parcial, y un 20% en los de subarrendamiento total.
- Extinción del arrendamiento de local y restitución: se establecen las causas para la extinción o rescisión del contrato de alquiler de un local. Las más habituales suelen ser el fin de plazo de contrato pactado, el impago de rentas, la cesión del arrendamiento sin notificación al propietario, realizar obras sin consentimiento, causas daños intencionados en el local, realizar actividades insalubres o molestas, etc.
- Desistimiento: el derecho del arrendatario a romper de forma unilateral la relación contractual. Solo se puede aplicar este derecho si se reguló mediante el propio contrato. En el contrato también se puede establecer la indemnización a pagar por desistimiento. Si el contrato no incluye ninguna cláusula al respecto, no existirá tal derecho.
- Notificaciones: la normativa prevé que las partes puedan acordar la forma y vía para el envío de notificaciones sobre el contrato de alquiler de un local, por muy informales que sean. Por ejemplo, a la hora de informar sobre la intención de rescindir el contrato o de ceder el alquiler a otra persona.
Ejemplo de un contrato de alquiler de un local
A continuación, te mostramos un ejemplo de un contrato de alquiler de un local para un establecimiento:
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